Adózási tájékoztató

3. Adózás

3.1 Ingatlan/vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen:

1.    az eladási ár,

2.    a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint

3.    az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

Bevételt csökkentő tényezők

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt, így:

1.    a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;

2.    az értéknövelő beruházásokat; valamint

3.    az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Mi nem számít bevételnek?

Lényeges, hogy nem számít bevételnek az 1982. január 1-je előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó vagyoni ellenérték.

Mi a "megszerzésre fordított összeg"?

A megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték, a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében pedig a csereszerződésben rögzített érték, illetőleg ezek hiányában az az érték, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.

Öröklés esetén, vagy ha az átruházott ingatlant, illetve vagyoni értékű jogot a magánszemély ajándékba kapta, úgy a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Amennyiben a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakást a magánszemély megvásárolja, akkor megszerzésre fordított érték (összeg) alatt a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell érteni.

A ráépítés, újjáépítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a törvényben meghatározott időpontig az építő (építtető) magánszemély nevére kiállított számlában lévő érték.

Előfordulhat, hogy a megszerzésre fordított összeg az előzőekben részletezett előírások szerint nem állapítható meg. Ilyenkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.

Ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az ingatlan átruházásából származó jövedelem az szja törvény (1995. évi CXVII. tv.) korábban ismertetett rendelkezései szerint kiszámított összeg, amelyet a most ismertetett előírás vonatkozásában ún. számított összegnek kell tekinteni.

3.2 Az adó mértéke

Mekkora az adómérték?

Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 16 százalék. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

3.3 Kedvezmények

Lakásszerzés kedvezménye

2008-tól a lakásszerzési kedvezmény megszűnt, viszont a 2008. január 1. előtt megszerzett átruházásból származó jövedelemre még alkalmazhatók a 2007. december 31-én hatályos szabályok.

Így a befizetendő adót csökkenti és a befizetett adóból visszajár az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem azon összege utáni adó, amely összeget az adózó önmaga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított (tehát a 2007. december 31-én megszerzett jövedelem esetében legfeljebb a 2012. december 31-ig történő lakáscélú felhasználás vehető figyelembe).

Felhívjuk figyelmét, hogy az adófizetési kötelezettségek  pontos megállapításához kérjék adótanácsadó vagy könyvelő segítségét!

4. Ingatlannal kapcsolatos helyi (Önkormányzati) adók

4.1 Kommunális adó

A magánszemély kommunális adója

Kommunális adókötelezettség terheli azokat a magánszemélyeket, akik az önkormányzat illetékességi területén

1.    építmény- illetve telekadó fizetési kötelezettség hatálya alá tartoznak, továbbá

2.    nem magánszemély tulajdonában álló lakás bérleti jogával rendelkeznek.

Amennyiben a lakásbérleti jogviszony alanyai bérlőtársak, akkor valamennyi bérlőtárs által írásban megkötött és az adóhatósághoz benyújtott megállapodásban megjelölt magánszemély tekintendő az adó alanyának. Ilyen megállapodás hiányában a bérlőtársak egyenlő arányban adóalanyok.

Az adókötelezettség keletkezésére és megszűnésére az építmény- illetve a telekadónál leírtak az irányadók.

Az adó évi mértékének felső határa az építményadónál, illetve a telekadónál meghatározott adótárgyanként, illetőleg lakásbérleti jogonként legfeljebb 12.000 forint, de 2006-tól a képviselő-testület a helyi sajátosságokhoz, az önkormányzat gazdálkodási követelményeihez és az adóalanyok teherviselő képességéhez igazodóan a KSH által a 2003. évre és az adóévet megelőző második évig eltelt évek fogyasztói árszínvonal változásai szorzatával növelheti az adó mértékét.

A magánszemélynek félévenként, két egyenlő részletben kell a kommunális adót megfizetni: az adóév március 15-éig, illetve szeptember 15-éig.

4.2 Építményadó - Az építményadó tárgya, alanya

A helyi önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül adóköteles a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, vagy épületrész (a továbbiakban együtt: építmény). Az építményadó alkalmazásában az építményhez tartozik az építmény rendeltetésszerű használatához szükséges - az épületnek minősülő építmény esetén annak hasznos alapterületével, épületnek nem minősülő építmény esetén az általa lefedett földrészlettel egyező nagyságú - földrészlet.

Az adó alanya az, aki a naptári év első napján az építmény tulajdonosa, több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányaduk arányában adóalanyok.

Tárgyi adómentesség

Mentes az adó alól:

1.    a szükséglakás,

2.    a gyógy-vagy üdülőhelynek nem minősülő kistelepülésen fekvő komfort nélküli lakásból 100 m2,

3.    a szociális, egészségügyi és gyermekvédelmi, illetőleg a nevelési-oktatási intézmények céljára szolgáló helyiség,

4.    a költségvetési szerv, az egyház tulajdonában álló építmény,

5.    a lakás és az üdülő épülethez tartozó kiegészítő helyiségek,

6.    az ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló épület vagy az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó tároló épület (pl. istálló, üvegház, terménytároló, magtár, műtrágyatároló), feltéve, hogy az épületet az adóalany rendeltetésszerűen állattartási, növénytermesztési tevékenységéhez kapcsolódóan használja,

7.    a felújított műemléképület, illetve az abban lévő önálló adótárgy (lakás, nem lakás céljára szolgáló épületrész) - a törvényben meghatározottak szerint - a felújításra 2008. január 1-jét követően kiadott építési engedély jogerőre emelkedését követő három egymást követő adóévben.

Az építményadó megfizetése, alapja, mértéke

Az adófizetési kötelezettség az építményre vonatkozó használatbavételi, illetőleg fennmaradási engedély kiadását követő év első napján keletkezik, és annak a félévnek az utolsó napjáig tart, amikor az építmény megszűnik.

Az adó alapja az önkormányzat döntésétől függően lehet

1.    az építmény m2-ben számított hasznos alapterülete, ebben az esetben az adó mértékének felső határa 900 forint/m2 (2005-től az önkormányzatok ezt a mértéket az inflációval növelhetik);

2.    az építmény korrigált forgalmi értéke, ebben az esetben az adó mértékének felső határa a korrigált forgalmi érték 3 %-a.

Ha az önkormányzat a helyi adót bevezeti, az adóalany köteles a bevezetett adó megállapításához szükséges valamennyi - az önkormányzat felhívásában megjelölt - adatot szolgáltatni az adott év január 1-jei állapotnak, illetve évközi bevezetés esetén a rendelet hatálybalépése napjának megfelelően.

Az adófelfüggesztés

Adófelfüggesztés iránti igénnyel élhet az adóhatóság felé:

1.    az a 65. életévét betöltött, vagy életkorától függetlenül legalább 67%-ban rokkant (III. rokkantsági csoport) rokkantnyugdíjas magánszemély,

2.    aki egyedül vagy kizárólag ugyanezen feltételeknek megfelelő hozzátartozójával él,

3.    a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyéül szolgáló lakása utáni építményadó-fizetési kötelezettségét illetően.

Az adófelfüggesztés időszaka alatt az adót nem kell megfizetni, az egyébként esedékessé váló adó után azonban az adóhatóság az esedékesség napjától az adófelfüggesztés megszűnése napjáig terjedően a mindenkori jegybanki alapkamat mértékével egyező mértékű kamatot számít fel. A kamatot a késedelmipótlék-számítással azonos módon kell számítani.

4.3 A telekadó

Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő beépítetlen belterületi földrészlet (a továbbiakban: telek). Az adó alanya az, aki az év első napján a telek tulajdonosa.

Mentes az adó alól:

1.    az építési tilalom alatt álló telek a tilalom ideje alatt,

2.    a közhasználatú közlekedési tevékenységet végző adóalany, az e célra használt telek után,

3.    a teleknek az építményhez tartozó, annak rendeltetésszerű használatához szükséges földrészlete,

4.    az épülethez, az épületnek nem minősülő építményhez, nyomvonal jellegű létesítményekhez tartozó védő (biztonsági) terület,

5.    az erdő művelési ágban nyilvántartott telek.

Az adókötelezettség a földrészlet belterületbe vonásáról szóló önkormányzati határozat közzétételét, továbbá a telek mezőgazdasági művelés alól való kivonását és/vagy a művelési ág törlését követő év első napján, illetve az építmény megsemmisülése, lebontása esetén a megsemmisülést, lebontást követő félév első napján keletkezik. Az adókötelezettség megszűnik a telek külterületté minősítéséről szóló önkormányzati határozat közzététele, továbbá a telek művelési ágba sorolása és tényleges mezőgazdasági művelésének megkezdése félévének utolsó napján. Az adókötelezettségben bekövetkező egyéb változást a következő év első napjától kell figyelembe venni.

Az adó alapja az önkormányzat döntésétől függően lehet

1.    a telek m2-ben számított területe, ebben az esetben az adó évi mértékének felső határa 200 forint/m2 (2005-től az önkormányzatok ezt a mértéket az inflációval növelhetik);

2.    a telek korrigált forgalmi értéke, ebben az esetben az adó évi mértékének felső határa a korrigált forgalmi érték 3 %-a.