Ingatlanvásárlási információk

 

1. Az adásvételi szerződés és annak költsége

1.1. Az ingatlan adásvételi szerződésének formai követelményei

Az ingatlan (építési telek, lakás, ház, termőföld, stb.) értékesítésének legfontosabb formai követelményei:

1.    az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés csak írásban érvényes;

2.    a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie.

Ezért óvakodjunk attól, hogy szóbeli megállapodást követően, illetve egymás közötti néhány papírra vetett sor alapján vételárat vagy vételárrészt fizessünk ki. Az ügyvéd vagy a közjegyző nem megdrágítja az eljárást, hanem annak megkerülhetetlen része, ellenjegyzésük nélkül a földhivatal nem fogja bejegyezni a vevő tulajdonjogát.

1.2 Mi minősül adásvételi szerződésnek?

A bíróság már egy minimális tartalmú megállapodást is érvényes adásvételi szerződésnek minősíthet. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez elegendő, ha a szerződés tartalmazza:

1.    a felek személyét;

2.    az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításukat;

3.    az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését.

Ezért fontos, hogy ne higgyük el, ha az ezeket az adatokat tartalmazó néhány sort velünk aláíratók azt állítják, hogy ez még nem adásvételi szerződés, hiszen az ennél sokkal hosszabb.

Arra is figyelni kell, hogy sohasem az számít, hogy mi a szerződés címe, elnevezése vagy a felek megnevezése, ugyanis minden esetben a jogügylet tartalma határozza meg a felek közötti jogviszonyt. Ha például bérleti szerződés cím szerepel, de a bérlő a megállapodás szerint tulajdonjogot vagy birtokot szerez, az adásvételi szerződésnek minősül. A leggyakoribb példa, hogy vételi jogot alapító vagy kölcsönszerződés "címén" adja el a tulajdonos - szándéka ellenére - az ingatlanát.

1.3 Az adásvétel költségei

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján és a kialakult gyakorlat szerint:

1.    az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket (jelzálogjoggal biztosított tartozások kifizetése, stb.), továbbá meghatározott esetekben (pl. 5 évnél korábbi szerzés vagy másik lakóingatlan vásárlása nélkül) adófizetési kötelezettsége is van;

2.    a vevő viseli a szerződéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit (ingatlan-nyilvántartási eljárás illetéke).

A felek eltérhetnek a fenti költségviselési szabályoktól, és megállapodhatnak abban is, hogy az ügyvédet az egyik fél fizeti (ha valamelyik fél ragaszkodik a személyéhez). Azt fontos tudnunk, hogy az eladó nem kötelezhető az ügyvédi költség teljesítésére, a vevő pedig arra, hogy az eladó által kijelölt ügyvédnél készíttesse el a szerződést.

Az ügyvédi díj jelenleg az ingatlan szerződési értékének 0,5 - 1,5 %-a körül mozog, azonban van egy minimális díjhatár is. Ha például egy 500 000 forintos építési telket vásárolunk, az egyébként 0,5 százalékért dolgozó ügyvéd nem fogja 2500 forintért elkészíteni a szerződést, hanem mondjuk 20.000 forintot fog kérni.

2. Illetékfizetés

2.1 A visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya

Az ingatlan, az ingó, valamint a vagyoni értékű jog megszerzése után visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Illetékfizetés kötelezettség akkor merül fel, ha a szerzés ellenérték fejében (azaz nem ingyenesen), illetve öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon - például öröklési szerződéssel vagy elbirtoklással - történt.

A visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya

1.    ingatlan;

2.    ingó;

3.    vagyoni értékű jog lehet.

Mi minősül ingatlannak?

Az 1990. évi XCIII. törvényben (a továbbiakban: illetéktörvény) ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog.

A földdel alkotórészi kapcsolatban az áll, amely úgy kapcsolódik a földhöz, hogy az elválasztással elpusztulna, vagy értéke, használhatósága számottevően csökkenne.

Amennyiben az ingatlan tulajdonosa úgy szerez vagyont, hogy az ingatlant terhelő haszonélvezeti jog jogosultja meghal (vagy özvegyi haszonélvezeti jog esetén az özvegy új házasságot köt), visszterhes vagyonátruházási illetéket nem lehet kiszabni, miután ez az eset nem tárgya ennek az illetéknek.

Mi minősül ingónak?

A visszterhes vagyonátruházási illeték szempontjából ingónak kell tekinteni mindent, ami nem minősül ingatlannak, valamint a fizetőeszközt és az értékpapírt. Ebben az összetételben értékpapírnak tekintendő minden olyan - jogszabályban megjelölt - okirat vagy, más módon rögzített, nyilvántartott és továbbított adat, amely jogszabályban meghatározott kellékekkel rendelkezik és kiállítását (kibocsátását), illetve ebben a formában történő megjelenítését jogszabály lehetővé teszi.

Természetesen nem minden ingó dolog megszerzésekor kell illetéket fizetni, hanem csak:

1.    ingónak hatósági árverésen történő megszerzése;

2.    gépjármű, pótkocsi tulajdonának megszerzése;

3.    közterületen álló, de ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának megszerzése;

4.    2005. január 1-jétől az értékpapír öröklési szerződéssel való megszerzése esetén.

Vagyoni értékű jog

Ebbe a körbe tartozik minden olyan - ingatlanon, illetve ingó dolgon fennálló - jog, amely vagyoni értékkel bír. Az illetéktörvény értelmező rendelkezése szerint vagyoni értékűnek tekinthető a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga - ideértve a szövetkezeti háztulajdonra vonatkozó rendelkezések szerinti használatot is -, továbbá a vagyonkezelői jog és az önálló orvosi tevékenység működtetési joga.

Az illetékfizetési kötelezettség az alábbi vagyoni értékű jogokra terjed ki:

1.    az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzésére, valamint ennek a megszüntetésekor bekövetkező vagyonszerzésre;

2.    az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedésére;

3.    gépjármű, pótkocsi haszonélvezetének megszerzésére;

4.    közterületen álló, de ingatlannak nem minősülő felépítmény vagyoni értékű jogának megszerzésére;

5.    az önálló orvosi tevékenység működtetési jogának megszerzésére.

2.2 A lakástulajdon visszterhes vagyonátruházási illetéke

Mit nevezünk lakástulajdonnak?

Lakástulajdonnak minősül:

1.    lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel;

2.    az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten található lakóház, a hozzá tartozó kivett területtel együtt.

Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri.

Nem minősül lakástulajdonnak:

1.    a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá

2.    az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.

A lakástulajdon vagyonszerzési illetékének mértéke valamint a visszterhes vagyonszerzési illeték általános mértékét a 4%.

Lakástulajdon megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakás forgalmi értéke, az illeték mértéke pedig 4%:

Amikor a fizetendő illeték összegét próbálják kiszámolni, ne felejtsenek el utánanézni az igénybe vehető illetékmentességeknek és illetékkedvezményeknek!

Mennyi illetéket kell fizetni résztulajdon vásárlásakor?

Speciális rendelkezések az illeték alapjának kiszámítására

Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláskor lakásépítési kedvezményben részesült, ennek összegét a forgalmi értékből - vagyis az illeték alapjából - le kell vonni, az alábbi esetek kivételével:

1.    lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete;

2.    kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete;

3.    lakástulajdonok egymás közötti cseréje, illetőleg a korábbi lakástulajdon eladása esetén, ha az elcserélt, illetőleg eladott lakástulajdont haszonélvezet, használat joga terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket;

4.    a lakástulajdon forgalmi értékének 50 százalékát kell az illeték alapjának tekinteni akkor, ha a lakástulajdont állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő bérlakás bérleti joga ellenében ruházzák át.

Mekkora az illeték, ha az eladott lakás árából veszek újat?

A gyakorlatban jóval sűrűbben előfordul, hogy valaki előbb a már meglévő lakását eladja, és annak vételárából vásárol új lakást. Ha ilyenkor a meglévő lakás értékesítése és az új lakás megvásárlása között legfeljebb 1 év telik el, akkor az illeték alapjának a megvásárolt és az eladott lakás - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értéke különbözetét kell tekinteni (az előző lakás értékesítésére a vásárlást követő egy éven belül is sor kerülhet). Ebben az esetben a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet és használat joga csökkenti a lakás forgalmi értékét. Ha az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

A vevő a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon köteles igazolni. Ezzel egyidejűleg kell nyilatkoznia arról is, hogy a vásárláskor az illetéktörvényben foglalt feltételeknek megfelelt.

Illeték mértéke több lakástulajdon egymást követően történő eladása és vásárlása esetén

Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni (ez a szabály csak a magánszemélyek vásárlására alkalmazható, cégek, szervezetek esetében nem). Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, a vásárolt lakások forgalmi értékének megfelelő, teljes illetékes kötelese megfizetni. 
Amennyiben a vevő már rendelkezik lakással az újabb lakás megvásárlásakor, és a meglévő lakást nem kívánja eladni, az új lakás teljes forgalmi értéke után köteles az illetékfizetésre.

2.3 Mentességkedvezmények

Mentesség a visszterhes vagyonátruházási illeték alól

A visszterhes vagyonátruházási illeték alóli mentességek eseteit az illetéktörvény (1990. évi XCIII. tv.) sorolja fel tételesen. Ez az egyik részben az illeték tárgyára vonatkozó mentességet tartalmaz (tárgyi illetékmentesség), másik fele pedig az illeték fizetésére kötelezett személy mentességét rögzíti (személyes illetékmentesség).

A lakóház építésére alkalmas telek illetékmentessége

A visszterhes vagyonátruházási illeték alól mentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése.

Ebben az esetben a mentességhez szükséges, hogy a vagyonszerző az ingatlanon - a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül - lakóházat építsen. A vagyonszerző a lakóház-építési szándékáról legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat.

Ha építkezni akar, az illetékhivatal megállapítja ugyan a telek után járó illetéket, de annak megfizetését a 4 éves határidő leteltéig felfüggeszti. A 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül az illetékhivatal megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes építésügyi hatóságot. Amennyiben az építésügyi hatóság igazolása szerint a lakóházra a vagyonszerző nevére a használatbavételi engedély kiadása megtörtént, az illetékhivatal a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli. Törli az illetéket az illetékhivatal akkor is, ha a 4 éves határidőn belül a vagyonszerző a nevére szóló jogerős használatbavételi engedéllyel igazolja a lakóház felépítését.

Lényeges azonban, hogy ha a vagyonszerző a határidő lejártakor használatbavételi engedélyt nem tud felmutatni, akkor az illetéket az eredeti esedékességtől (a fizetési meghagyás jogerőre emelkedését követő naptól) számítandó késedelmi pótlékkal megnövelt összegben kell megfizetnie.